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1、房地產(chǎn)工程成本管理房地產(chǎn)工程成本管理 房地產(chǎn)工程成本管理房地產(chǎn)工程成本管理第一部分第一部分 工程成本控制要點工程成本控制要點 第二部分第二部分 目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理 在在當(dāng)當(dāng)前前宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控形形勢勢和和競競爭爭激激烈烈的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場中中，如如何何求求生生存存、求求發(fā)發(fā)展展是是擺擺在在房房地地產(chǎn)企業(yè)面前的一個重要課題。產(chǎn)企業(yè)面前的一個重要課題。 在在相相同同的的開開發(fā)發(fā)環(huán)環(huán)境境中中，除除了了開開發(fā)發(fā)適適銷銷對對路路的的適適應(yīng)應(yīng)市市場場需需求求產(chǎn)產(chǎn)品品外外，誰誰能能在在工工程程建建設(shè)設(shè)中中既既能能確確保保工工期期質(zhì)質(zhì)量量，又又能能注注重重成成本本管管理理，控控制制和和把把握握合合2、理理的的工工程程造造價價，以以最最少少的的成成本本，獲獲取取最最大大的的效效益益，誰誰就就能能在在競競爭爭中中獲獲取取主主動動，走向成功。走向成功。第一部分第一部分 工程成本控制要點工程成本控制要點 如如何何做做好好房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的工工程程成成本本管管理理，達(dá)達(dá)到到降降低低成成本本多多創(chuàng)創(chuàng)效效益益為為目目的的，就就是是要要加加強(qiáng)強(qiáng)對對工工程程項項目目全全過過程程成成本本管管理理，即即從從工工程程設(shè)設(shè)計計、工工程程招招投投標(biāo)標(biāo)、工工程程施施工工實實施施、工工程程結(jié)結(jié)算算審審計計等等階階段段的的幾幾個個主主要要環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)全全方方位位、全全過過程程進(jìn)進(jìn)行行管管理理，只只有有這這樣樣，才才能能使3、使企企業(yè)業(yè)立立足足于于競競爭爭激激烈的市場。烈的市場。第一部分第一部分 工程成本控制要點工程成本控制要點主要分以下四個方面闡述主要分以下四個方面闡述: :一、設(shè)計階段的成本控制一、設(shè)計階段的成本控制二、工程招投標(biāo)階段的成本控制二、工程招投標(biāo)階段的成本控制三、施工階段的成本控制三、施工階段的成本控制四、工程結(jié)算階段的成本控制四、工程結(jié)算階段的成本控制第一部分第一部分 工程成本控制要點工程成本控制要點一、設(shè)計階段的成本控制一、設(shè)計階段的成本控制 設(shè)設(shè)計計階階段段是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目成成本本控控制制的的關(guān)關(guān)鍵鍵與與重重點點，在在工工程程成成本本全全過過程程控控制制中中，必必須須抓抓住住重重點點，4、這這是是有有效效控控制制建建設(shè)設(shè)項項目目投投資資的的根根本本所所在。在。 1 1、實行限額設(shè)計。、實行限額設(shè)計。 2 2、開展價值工程的應(yīng)用。、開展價值工程的應(yīng)用。 3 3、加強(qiáng)圖紙會審工作。、加強(qiáng)圖紙會審工作。第一部分第一部分 工程成本控制要點工程成本控制要點二、工程招投標(biāo)階段的成本控制二、工程招投標(biāo)階段的成本控制建設(shè)工程招標(biāo)，一般應(yīng)按下列程序進(jìn)行：建設(shè)工程招標(biāo)，一般應(yīng)按下列程序進(jìn)行： 1、提出招標(biāo)申請書，由招標(biāo)投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)對招標(biāo)人和招標(biāo)、提出招標(biāo)申請書，由招標(biāo)投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)對招標(biāo)人和招標(biāo)工程的條件進(jìn)行審核；工程的條件進(jìn)行審核； 2、發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出招標(biāo)邀請書；、發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出招標(biāo)邀請書5、； 3、編制招標(biāo)文件；、編制招標(biāo)文件； 4、對投標(biāo)人進(jìn)行資格審查、對投標(biāo)人進(jìn)行資格審查,并將審查結(jié)果通知各投標(biāo)人；并將審查結(jié)果通知各投標(biāo)人；5、向合格的投標(biāo)人分發(fā)招標(biāo)文件和有關(guān)資料；、向合格的投標(biāo)人分發(fā)招標(biāo)文件和有關(guān)資料；6、組織投標(biāo)人踏勘現(xiàn)場，并對有關(guān)問題作介紹和說明；、組織投標(biāo)人踏勘現(xiàn)場，并對有關(guān)問題作介紹和說明；7、組建評標(biāo)委員會；、組建評標(biāo)委員會；8、組織開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)；、組織開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)；9、發(fā)出中標(biāo)通知書；、發(fā)出中標(biāo)通知書；10、簽訂合同。、簽訂合同。第一部分第一部分 工程成本控制要點工程成本控制要點招標(biāo)工作的管理要點招標(biāo)工作的管理要點: :1 1、制訂科學(xué)合理的招標(biāo)計劃。、6、制訂科學(xué)合理的招標(biāo)計劃。2 2、成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組。、成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組。3 3、對當(dāng)?shù)亟ㄖ袌鲂星檫M(jìn)行了解。、對當(dāng)?shù)亟ㄖ袌鲂星檫M(jìn)行了解。4 4、對施工單位進(jìn)行深入考察。、對施工單位進(jìn)行深入考察。5 5、合理確定招標(biāo)方式和報價方式、合理確定招標(biāo)方式和報價方式 。6 6、認(rèn)真編制招標(biāo)文件。、認(rèn)真編制招標(biāo)文件。7 7、評標(biāo)、詢標(biāo)、決標(biāo)。、評標(biāo)、詢標(biāo)、決標(biāo)。8 8、合同簽訂。、合同簽訂。第一部分第一部分 工程成本控制要點工程成本控制要點合同管理應(yīng)注意的幾點：合同管理應(yīng)注意的幾點：（1 1）應(yīng)應(yīng)及及時時簽簽訂訂施施工工承承包包合合同同，否否則則會會給給后后續(xù)工作造成不良影響。續(xù)工作造成不良影響。（2 27、）要要充充分分利利用用合合同同評評審審的的機(jī)機(jī)會會，發(fā)發(fā)揮揮每每個個專專業(yè)業(yè)人人員員的的作作用用，從從不不同同的的角角度度對對合合同同條條款款進(jìn)行修改和完善。進(jìn)行修改和完善。（3 3）備備案案合合同同的的條條款款要要完完整整，雙雙方方約約定定的的內(nèi)內(nèi)容應(yīng)全部寫入備案合同，避免日后產(chǎn)生糾紛。容應(yīng)全部寫入備案合同，避免日后產(chǎn)生糾紛。第一部分第一部分 工程成本控制要點工程成本控制要點三、施工階段的成本控制三、施工階段的成本控制 施工階段成本控制的關(guān)鍵施工階段成本控制的關(guān)鍵： 一是控制工程變更一是控制工程變更； 二是嚴(yán)格審查承包商的索賠要求二是嚴(yán)格審查承包商的索賠要求; 三是嚴(yán)格執(zhí)行簽證管理制度。三是8、嚴(yán)格執(zhí)行簽證管理制度。第一部分第一部分 工程成本控制要點工程成本控制要點一一) )、工程變更控制工程變更控制工程變更控制應(yīng)注意的問題工程變更控制應(yīng)注意的問題: :1 1）、變變更更聯(lián)聯(lián)系系單單簽簽證證應(yīng)應(yīng)及及時時，否否則則會會影影響響費費用用的的核核算算, ,甚甚至至?xí)鹌鸾?jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)糾糾紛紛，影影響響結(jié)結(jié)算算審計工作順利進(jìn)行。審計工作順利進(jìn)行。 2 2）、簽簽證證必必須須達(dá)達(dá)到到量量化化要要求求，工工程程簽簽證證單單上上的每一個字、每一個字母都必須清晰的每一個字、每一個字母都必須清晰。 3)3)、簽證內(nèi)容必須與實際相符。、簽證內(nèi)容必須與實際相符。 4)4)、加強(qiáng)預(yù)見性，盡量減少簽證發(fā)生。、9、加強(qiáng)預(yù)見性，盡量減少簽證發(fā)生。第一部分第一部分 工程成本控制要點工程成本控制要點二二) )、嚴(yán)格審查承包商的索賠要求。、嚴(yán)格審查承包商的索賠要求。施工單位提出的索賠事件主要有以下幾種：施工單位提出的索賠事件主要有以下幾種：1 1、合同內(nèi)工作內(nèi)容的增加或減少；、合同內(nèi)工作內(nèi)容的增加或減少；2 2、設(shè)計變更、設(shè)計失誤和設(shè)計圖紙延遲交付；、設(shè)計變更、設(shè)計失誤和設(shè)計圖紙延遲交付；3 3、非施工方原因造成的工期拖延。、非施工方原因造成的工期拖延。第一部分第一部分 工程成本控制要點工程成本控制要點反索賠主要從以下幾方面考慮：反索賠主要從以下幾方面考慮：1 1、文文明明施施工工、安安全全生生產(chǎn)產(chǎn)、標(biāo)標(biāo)化化工10、工地地是是否否符符合合投標(biāo)書承諾及合同要求；投標(biāo)書承諾及合同要求；2 2、人人員員、機(jī)機(jī)械械到到位位率率是是否否符符合合投投標(biāo)標(biāo)書書承承諾諾及及合同要求；合同要求；3 3、由由于于乙乙方方原原因因引引起起工工期期延延誤誤，質(zhì)質(zhì)量量達(dá)達(dá)不不到到合同要求等。合同要求等。三三) )嚴(yán)格執(zhí)行變更聯(lián)系單簽證管理制度。嚴(yán)格執(zhí)行變更聯(lián)系單簽證管理制度。第一部分第一部分 工程成本控制要點工程成本控制要點四、工程結(jié)算階段的成本控制四、工程結(jié)算階段的成本控制 工工程程竣竣工工結(jié)結(jié)算算是是整整個個工工程程造造價價控控制制的的最最后后一一道道關(guān)關(guān)口口，它它既既反反映映了了整整個個工工程程的的最最終終實實際際造造價價，11、也也反反映映了了建建設(shè)設(shè)單單位位對對工工程程造造價價方方面面的的控制能力。控制能力。第一部分第一部分 工程成本控制要點工程成本控制要點 目標(biāo)成本管理的概念及意義：目標(biāo)成本管理的概念及意義： 目目標(biāo)標(biāo)成成本本管管理理就就是是在在企企業(yè)業(yè)預(yù)預(yù)算算的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上, ,根根據(jù)據(jù)企企業(yè)業(yè)的的經(jīng)經(jīng)營營目目標(biāo)標(biāo), ,在在成成本本預(yù)預(yù)測測、成成本本決決策策、測測定定目目標(biāo)標(biāo)成成本本的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上, ,進(jìn)進(jìn)行行目目標(biāo)標(biāo)成成本本的的分分解解、控控制分析、考核、評價的一系列成本管理工作。制分析、考核、評價的一系列成本管理工作。 它它以以管管理理為為核核心心, ,核核算算為為手手段段, ,效效益益為為目目的的對成12、本進(jìn)行事前測定、日?？刂坪褪潞髮Τ杀具M(jìn)行事前測定、日常控制和事后 考核考核, ,第二部分第二部分 目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理 使使產(chǎn)產(chǎn)品品成成本本由由傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的事事后后算算賬賬發(fā)發(fā)展展到到事事前前控控制制, ,為為各各部部門門控控制制成成本本提提出出了了明明確確的的目目標(biāo)標(biāo), ,從從而而形形成成一一個個全全企企業(yè)業(yè)、全全過過程程、全全員員的的多多層層次次、多多方方位位的的成成本本體體系系, ,以以達(dá)達(dá)到到少少投投入入多多產(chǎn)產(chǎn)出出獲獲得得最最佳佳經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益的的目目的的。因因此此, ,它它是是企企業(yè)業(yè)降降低低成成本本, ,增增加加盈盈利和提高企業(yè)管理水平的有效方法。利和提高企業(yè)管理水平的有效13、方法。第二部分第二部分 目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理( (一一) ) 實施目標(biāo)成本管理的步驟實施目標(biāo)成本管理的步驟 目目前前公公司司實實施施目目標(biāo)標(biāo)成成本本管管理理的的步步驟驟可可概概括括為：為： 目標(biāo)成本的確立目標(biāo)成本的確立 動態(tài)跟蹤和分析動態(tài)跟蹤和分析 總結(jié)總結(jié)第二部分第二部分 目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理 目標(biāo)（工程）成本的確立目標(biāo)（工程）成本的確立 1 1）目目標(biāo)標(biāo)成成本本的的概概念念和和作作用用：目目標(biāo)標(biāo)成成本本是是建建設(shè)設(shè)項項目目成成本本控控制制標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，是是工工程程成成本本的的控控制制線線，作作用用在在于于心心中中有有數(shù)數(shù)，它它對對核核算算項項目目的的預(yù)預(yù)期期收收益情況具有重要的作用。益14、情況具有重要的作用。第二部分第二部分 目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理2 2）編編制制依依據(jù)據(jù)：各各開開發(fā)發(fā)項項目目在在確確定定目目標(biāo)標(biāo)成成本本控控制制標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)時時，應(yīng)應(yīng)根根據(jù)據(jù)產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位和和檔檔次次、公公司司已已開開發(fā)發(fā)類類似似項項目目的的成成本本經(jīng)經(jīng)驗驗數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)，結(jié)結(jié)合合地地區(qū)區(qū)差差異異、材材料料價價格格差差異異、地地質(zhì)質(zhì)差差異異等等影影響響成成本本的的要要素素，經(jīng)經(jīng)測測算算后后確確立立擬擬開開發(fā)發(fā)項項目目的的工工程程目目標(biāo)標(biāo)成成本本；目目標(biāo)標(biāo)成成本本的的具具體體表表現(xiàn)現(xiàn)形形式式為為項項目目工工程預(yù)算費用表程預(yù)算費用表。第二部分第二部分 目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理2 2、成本動態(tài)跟蹤和分析、成15、本動態(tài)跟蹤和分析 1 1）成成本本動動態(tài)態(tài)跟跟蹤蹤的的概概念念和和作作用用：動動態(tài)態(tài)成成本本隨隨著著工工程程開開發(fā)發(fā)項項目目的的推推進(jìn)進(jìn)，工工程程成成本本隨隨著著設(shè)設(shè)計計變變更更、價價格格波波動動等等因因素素呈呈現(xiàn)現(xiàn)上上下下波波動動的的實實際際成成本本。反反映映各各成成本本項項目目的的動動態(tài)態(tài)變變化化情情況況，分析原因，提出成本控制建議。分析原因，提出成本控制建議。 第二部分第二部分 目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理2 2）編編制制依依據(jù)據(jù)：以以目目標(biāo)標(biāo)成成本本-項項目目工工程程預(yù)預(yù)算算費費用用表表為為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，根根據(jù)據(jù)工工程程形形象象進(jìn)進(jìn)度度計計算算出出當(dāng)當(dāng)月月發(fā)發(fā)生生的的工工程程成成本本，根根據(jù)據(jù)16、當(dāng)當(dāng)月月設(shè)設(shè)計計及及工工程程變變更更、材材料料價價格格變變化化等等變變動動因因素素計計算算出出費費用用變變更更的的增增減減額額，與與目目標(biāo)標(biāo)成成本本進(jìn)進(jìn)行行對對比比，分分析析成成本本增增減減的的原原因因，并并進(jìn)進(jìn)行行成成本本動動態(tài)態(tài)跟跟蹤蹤；成成本本動動態(tài)態(tài)跟跟蹤蹤的的表表現(xiàn)現(xiàn)形形式式為為工工程程成成本本動動態(tài)態(tài)跟蹤表跟蹤表。第二部分第二部分 目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理3 3、總結(jié)、總結(jié)1 1）總總結(jié)結(jié)的的作作用用：檢檢驗驗項項目目開開發(fā)發(fā)過過程程目目標(biāo)標(biāo)成成本本控控制制的的有有效效性性，以以便便積積累累經(jīng)經(jīng)驗驗，吸吸取取教教訓(xùn)訓(xùn)，不不斷斷提提升升成成本本管管理理能能力力，同同時時也也為為集集團(tuán)17、團(tuán)同同類類型項目成本測算及可行性研究提供參考依據(jù)。型項目成本測算及可行性研究提供參考依據(jù)。第二部分第二部分 目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理2 2）編編制制依依據(jù)據(jù)：根根據(jù)據(jù)每每月月工工程程成成本本動動態(tài)態(tài)跟跟蹤蹤情情況況，對對整整個個項項目目各各類類增增減減費費用用進(jìn)進(jìn)行行匯匯總總，并并對對主主要要費費用用增增減減情情況況進(jìn)進(jìn)行行分分析析和和總總結(jié)結(jié)；總總結(jié)結(jié)本本項項目目在在工工程程成成本本控控制制過過程程中中的的經(jīng)經(jīng)驗驗和和教教訓(xùn)訓(xùn)?？偪偨Y(jié)結(jié)的的具具體體表表現(xiàn)現(xiàn)形形式式為為工工程程成成本本控控制制總總結(jié)結(jié)報告（預(yù)）報告（預(yù)），附，附工程結(jié)算費用表工程結(jié)算費用表。第二部分第二部分 目標(biāo)成本管理目標(biāo)成18、本管理( (二二) )成熟產(chǎn)品系列工程成本標(biāo)準(zhǔn)成熟產(chǎn)品系列工程成本標(biāo)準(zhǔn)作用：作用：1 1、為項目可行性研究估算成本提供依據(jù)；、為項目可行性研究估算成本提供依據(jù)；2 2、為施工圖設(shè)計提供技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；、為施工圖設(shè)計提供技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；3 3、為制訂同類型項目工程目標(biāo)成本提供依據(jù)。、為制訂同類型項目工程目標(biāo)成本提供依據(jù)。第二部分第二部分 目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理四個系列的工程成本標(biāo)準(zhǔn)四個系列的工程成本標(biāo)準(zhǔn)1 1）、）、春江花月系列春江花月系列2 2）、）、桂花城（多層、小高層）系列桂花城（多層、小高層）系列3 3）、）、別墅系列別墅系列4 4）、）、深藍(lán)系列深藍(lán)系列第二部分第二部分 目標(biāo)成本管理目標(biāo)19、成本管理 結(jié)束語結(jié)束語 工工程程成成本本控控制制是是一一項項系系統(tǒng)統(tǒng)工工程程，需需要要全全員員參參與與，進(jìn)進(jìn)行行全全過過程程、全全方方位位的的管管理理。受受國國家家宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控政政策策的的影影響響，房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場形形勢勢非非常常嚴(yán)嚴(yán)峻峻，隨隨著著土土地地成成本本的的增增高高，加加強(qiáng)強(qiáng)投投資資控控制制、降降低低工工程程成成本本是是開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)的的當(dāng)當(dāng)務(wù)務(wù)之之急急。所所以以，做做好好工工程程成成本本的的有有效效控控制制，才才能能使使企企業(yè)業(yè)立立足足于競爭市場，取得更好的效益。于競爭市場，取得更好的效益。房地產(chǎn)工程成本管理房地產(chǎn)工程成本管理謝謝 謝謝 大大 家！家！房地產(chǎn)工程成本管理房地產(chǎn)工程成本管理