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1、目目 錄錄 一、城市市場(chǎng)趨勢(shì)評(píng)價(jià)指標(biāo) 2 (1) 新開(kāi)工面積 / 施工面積 2 (2) 施工面積 / 銷售面積 2 (3) 預(yù)售面積 / 批準(zhǔn)預(yù)售面積 2 (4) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 / 固定資產(chǎn)投資額 3 (5) 新增住宅用地可建面積 / 商品住宅新開(kāi)工面積 3 (6) 商品住宅價(jià)格增幅 / 人均 GDP 增幅 3 (7) 投資性購(gòu)買所占的比例 錯(cuò)誤錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。未定義書(shū)簽。 (8) 房?jī)r(jià)收入比 3 (9) 新建商品住宅空置率 錯(cuò)誤錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。未定義書(shū)簽。 (10) 租金 / 價(jià)格比 錯(cuò)誤錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。未定義書(shū)簽。 (11) 商品住宅價(jià)格增幅 / 人均可支配收入增幅 4 (12)2、 商品住宅價(jià)格增幅 / （人均消費(fèi)支出人均儲(chǔ)蓄余額）增幅 4 (13) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款余額 / 全社會(huì)企業(yè)貸款余額 4 (14) 個(gè)人購(gòu)房信貸比 錯(cuò)誤錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。未定義書(shū)簽。 二、市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)輔助定性指標(biāo) 4 (1) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征 5 (2) 民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 5 (3) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平 5 (4) 未來(lái)城市規(guī)劃及重大建設(shè)項(xiàng)目 5 (5) 地方政策導(dǎo)向 5 (6) 重大城市活動(dòng) 5 (7) 重大經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)會(huì) 5 三、運(yùn)作可行性指標(biāo) 5 (1) 城區(qū)面積 5 (2) 常住人口 5 (3) 人均 GDP 5 (4) 商品住宅年銷售面積 6 (5) 商品住宅年銷售額 6 (6) 土地機(jī)會(huì) 3、6 (7) 政府配合效率 6 四、附件：指標(biāo)定義和數(shù)據(jù)來(lái)源要求 錯(cuò)誤錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。未定義書(shū)簽。 主要通過(guò)對(duì)供給、需求以及這兩者的匹配狀況的分析實(shí)現(xiàn)對(duì)特定城市宏觀市場(chǎng)主要通過(guò)對(duì)供給、需求以及這兩者的匹配狀況的分析實(shí)現(xiàn)對(duì)特定城市宏觀市場(chǎng) 的把握和判斷。的把握和判斷。 一、一、城市市場(chǎng)趨勢(shì)評(píng)價(jià)指標(biāo)城市市場(chǎng)趨勢(shì)評(píng)價(jià)指標(biāo) (1) 新開(kāi)工面積新開(kāi)工面積 / 施工面積施工面積 指標(biāo)的意義：該指標(biāo)也稱開(kāi)工率，是重要的前瞻性指標(biāo)。新開(kāi)工面積反映 12 年后的預(yù)售 供應(yīng)量和 23 年后的現(xiàn)房供應(yīng)量。新開(kāi)工面積占施工面積比例的高低，反映了當(dāng)前市場(chǎng)運(yùn) 行狀況和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期。該比值的異常變化，結(jié)合近年4、來(lái)新開(kāi)工面積的增 幅，可以預(yù)示下一年度施工面積/銷售面積比值的變化趨勢(shì)。 2001 2002 2003 2004 2005 商品住宅新開(kāi)工面積 商品住宅施工面積 新開(kāi)工面積/施工面積 (2) 施工面積施工面積 / 銷售面積銷售面積 指標(biāo)的意義：施工面積反映了 12 年內(nèi)的期房和現(xiàn)房供應(yīng)量；施工面積/銷售面積比值的 變化反映供求是否平衡發(fā)展，該指標(biāo)的異常變化能對(duì)下一年度的價(jià)格走勢(shì)起到一定預(yù)示性 作用。 2001 2002 2003 2004 2005 商品住宅施工面積 商品住宅銷售面積 施工面積/銷售面積 (3) 預(yù)售預(yù)售面積面積 / 批準(zhǔn)預(yù)售批準(zhǔn)預(yù)售面積面積 指標(biāo)的意義：即期消費(fèi)指標(biāo)，反映當(dāng)前5、商品住宅預(yù)售情況，該指標(biāo)合理區(qū)域在 0.8-1，在 一般情況下不應(yīng)大于 1。 2001 2002 2003 2004 2005 商品住宅預(yù)售面積 商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積 商品住宅預(yù)售率 (4) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 / 固定資產(chǎn)投資額固定資產(chǎn)投資額 指標(biāo)的意義：此項(xiàng)指標(biāo)是直接反映投資結(jié)構(gòu)是否合理及其變化趨勢(shì)的基礎(chǔ)性指標(biāo)。 2001 2002 2003 2004 2005 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 固定資產(chǎn)投資額 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額/固定資 產(chǎn)投資額 (5) 新增住宅用地可建面積新增住宅用地可建面積 / 商品住宅新開(kāi)工面積商品住宅新開(kāi)工面積 指標(biāo)的意義：此項(xiàng)指標(biāo)是表明一、二級(jí)市場(chǎng)是否協(xié)調(diào)發(fā)展的重6、要指標(biāo)。當(dāng)比值大于 1 時(shí)， 提示開(kāi)發(fā)商手中待開(kāi)發(fā)土地?cái)?shù)量增加。 2001 2002 2003 2004 2005 新增住宅用地可建面積 商品住宅新開(kāi)工面積 比值 (6) 商品住宅價(jià)格增幅商品住宅價(jià)格增幅 / 人均人均 GDP 增幅增幅 指標(biāo)的意義：該指標(biāo)可以作為工具之一判斷房?jī)r(jià)是否處在正常區(qū)間內(nèi)，房?jī)r(jià)上漲的空間的 大小以及購(gòu)房者價(jià)格承受能力的消長(zhǎng)。一般而言，將實(shí)際利率值作為房?jī)r(jià)漲幅的下限，低 于此值，房地產(chǎn)投資沒(méi)有效益；但是房?jī)r(jià)上漲也不能過(guò)快，通常情況下，房?jī)r(jià)的漲幅應(yīng)與 GDP 的增幅或收入的增幅相接近。 2000 2001 2002 2003 2004 2005 商品住宅價(jià)格增幅 人均 G7、DP 增幅 比值 要求：圖表說(shuō)明。 (8) 房?jī)r(jià)收入比房?jī)r(jià)收入比 指標(biāo)意義：將某城市各個(gè)年度的房?jī)r(jià)收入比進(jìn)行縱向比較可以發(fā)現(xiàn)近年來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)與收入 增長(zhǎng)的匹配程度；將各城市的房?jī)r(jià)收入比進(jìn)行橫向比較可以反映個(gè)城市的房?jī)r(jià)透支程度和 未來(lái)增長(zhǎng)空間的相對(duì)大小。 2001 2002 2003 2004 2005 房?jī)r(jià)收入比 (11) 商品住宅價(jià)格增幅商品住宅價(jià)格增幅 / 人均可支配收入增幅人均可支配收入增幅 指標(biāo)的意義：主要反映歷年來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)與居民收入的增長(zhǎng)是否匹配。 2001 2002 2003 2004 2005 商品住宅價(jià)格增幅 人均可支配收入增幅 比值 (12) 商品住宅價(jià)格增幅商品住宅價(jià)格增幅 8、/ （人均消費(fèi)支出人均儲(chǔ)蓄余額）增幅（人均消費(fèi)支出人均儲(chǔ)蓄余額）增幅 指標(biāo)的意義：該指標(biāo)可以對(duì)“商品住宅價(jià)格增幅 / 人均可支配收入增幅”這一指標(biāo)起到側(cè) 面印證的作用。因?yàn)橛行┏鞘薪y(tǒng)計(jì)的人均可支配收入并不能很好地反映居民真實(shí)的經(jīng)濟(jì)實(shí) 力，而人均消費(fèi)支出人均儲(chǔ)蓄余額能從側(cè)面印證居民的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，因此用這一指標(biāo)來(lái)輔 助判斷房?jī)r(jià)水平與居民收入水平是否匹配。 2001 2002 2003 2004 2005 商品住宅價(jià)格增幅 （人均消費(fèi)支出人均儲(chǔ)蓄 余額）增幅 比值 (13) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款余額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款余額 / 全社會(huì)企業(yè)貸款余額全社會(huì)企業(yè)貸款余額 指標(biāo)的意義：該指標(biāo)是表明銀行資金具體投向9、的指標(biāo)，反映了房地產(chǎn)企業(yè)以及銀行對(duì)未來(lái) 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的信心。如果該指標(biāo)過(guò)高，表示銀行資金大量投向房地產(chǎn)市場(chǎng)，一方面會(huì) 影響宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，另一方面也會(huì)過(guò)度激發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)熱情，盲目擴(kuò)大開(kāi)發(fā) 規(guī)模。 2001 2002 2003 2004 2005 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額 全社會(huì)企業(yè)貸款余額 比值 二、市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)輔助定性指標(biāo)二、市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)輔助定性指標(biāo) (1) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征 主要介紹歷年三次產(chǎn)業(yè)所占比重，以及對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和居民收入產(chǎn)生重要影響的支柱產(chǎn) 業(yè)。 (2) 民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 主要指民營(yíng)經(jīng)濟(jì)對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)程度。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展好的地方，個(gè)體私營(yíng)企業(yè)主群體較10、 大且支付能力較高，是中高端住宅市場(chǎng)的潛在消費(fèi)群體。 (3) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平 包括產(chǎn)品開(kāi)發(fā)水平、營(yíng)銷水平、知名品牌開(kāi)發(fā)商的數(shù)量等。 (4) 未來(lái)城市規(guī)劃及重大建設(shè)項(xiàng)目未來(lái)城市規(guī)劃及重大建設(shè)項(xiàng)目 (5) 地方政策導(dǎo)向地方政策導(dǎo)向 包括預(yù)售政策、地質(zhì)條件、規(guī)費(fèi)等。 (6) 重大城市活動(dòng)重大城市活動(dòng) 包括是否承辦大型會(huì)展、活動(dòng)等，如奧運(yùn)會(huì)、世博會(huì)、亞運(yùn)會(huì)、城運(yùn)會(huì)等。 (7) 重大經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)會(huì)重大經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)會(huì) 三、三、運(yùn)作可行性運(yùn)作可行性指標(biāo)指標(biāo) (1) 城區(qū)面積城區(qū)面積 指以“區(qū)”為行政單位的部分的土地面積之和 (2) 常住人口常住人口 分別給出全市常住人口和市區(qū)常住人口 (3) 人均人均 GDP 2001 2002 2003 2004 2005 人均 GDP 增幅 (4) 商品住宅年銷售面積商品住宅年銷售面積 2001 2002 2003 2004 2005 商品住宅年銷售面積 增幅 (5) 商品住宅年銷售額商品住宅年銷售額 2001 2002 2003 2004 2005 商品住宅年銷售額 增幅 （6）產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)：招商引資量、經(jīng)濟(jì)外向性（經(jīng)濟(jì)外向性） 、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及主要產(chǎn)業(yè)園產(chǎn) 值、知名企業(yè)。 (6) 土地機(jī)會(huì)土地機(jī)會(huì) 包括國(guó)土局年度推地計(jì)劃、土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度、低價(jià)水平等 (7) 政府配合效率政府配合效率