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1、房地產(chǎn)開發(fā)流程簡介房地產(chǎn)開發(fā)流程簡介培訓(xùn)大綱房地產(chǎn)開發(fā)的涵義房地產(chǎn)開發(fā)的涵義房地產(chǎn)開發(fā)的涵義房地產(chǎn)開發(fā)的涵義房地產(chǎn)開發(fā)模式房地產(chǎn)開發(fā)模式房地產(chǎn)開發(fā)模式房地產(chǎn)開發(fā)模式房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)的涵義n通過整合多種資源為人們提供居住空間并改變?nèi)藗兩嫖镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。n一般指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（即開發(fā)商），以贏利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項目，從立項、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)立項、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列經(jīng)營行為。品牌品牌房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)需整合的資源需整合的資源勞動力勞動力 土地土地 專業(yè)人員專業(yè)人員 經(jīng)驗經(jīng)驗城市基礎(chǔ)、城市基礎(chǔ)、公公用用 配套配套設(shè)2、施設(shè)施建筑材料建筑材料 資金資金房地產(chǎn)開發(fā)模式物業(yè)管理物業(yè)管理 銷售銷售 蓋房子蓋房子 取得土地取得土地 主要采用模式：主要采用模式：依賴房產(chǎn)銷售收入和銀行提依賴房產(chǎn)銷售收入和銀行提供資金供資金以銷售為主的經(jīng)營模式以銷售為主的經(jīng)營模式Step 4租售階段租售階段Step 2 前期工作前期工作Step 3 工程建設(shè)工程建設(shè)Step 1投資機(jī)會選擇投資機(jī)會選擇與決策分析與決策分析房地產(chǎn)開發(fā)流程Step 4租售階段租售階段Step 2 前期工作前期工作Step 3 工程建設(shè)工程建設(shè)Step 1投資機(jī)會選擇投資機(jī)會選擇與決策分析與決策分析意向地塊的意向地塊的 確確 定定 進(jìn)行項目資進(jìn)行項目資源評估源評3、估 可行性方案可行性方案研究研究 Step 1Step 2Step 3根據(jù)城市規(guī)劃狀況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景，選擇意向發(fā)展地塊意向地塊的意向地塊的 確確 定定 進(jìn)行項目資進(jìn)行項目資源評估源評估 在投資前，對項目的內(nèi)外資源進(jìn)行評估是一項必不可少的工作。在投資前，對項目的內(nèi)外資源進(jìn)行評估是一項必不可少的工作。對項目優(yōu)勢資源的利用可以提高項目的競爭力；對項目優(yōu)勢資源的利用可以提高項目的競爭力；對項目劣勢資源的改造，可以最大限度地規(guī)避市場風(fēng)險，加速項對項目劣勢資源的改造，可以最大限度地規(guī)避市場風(fēng)險，加速項目資金回收。目資金回收。項目的資源評估可以分為經(jīng)濟(jì)層面、城市發(fā)展層面、城市文化層項目的資源評估可以分為經(jīng)濟(jì)4、層面、城市發(fā)展層面、城市文化層面和自身價值層面四大部分。其中，經(jīng)濟(jì)層面又可以分為宏觀經(jīng)面和自身價值層面四大部分。其中，經(jīng)濟(jì)層面又可以分為宏觀經(jīng)濟(jì)層面和中觀經(jīng)濟(jì)層面。濟(jì)層面和中觀經(jīng)濟(jì)層面。進(jìn)行項目資源進(jìn)行項目資源評估評估 中觀經(jīng)濟(jì)評估指標(biāo)中觀經(jīng)濟(jì)評估指標(biāo)商品房施工面積商品房竣工面積商品房銷售面積商品房銷售額商品房空置面積及空置率房地產(chǎn)市場價格指標(biāo)自身價值評估指標(biāo)自身價值評估指標(biāo)地塊地貌地質(zhì)條件地塊內(nèi)及周邊的自然景觀資源地塊周邊的城市配套狀況城市發(fā)展評估指標(biāo)城市發(fā)展評估指標(biāo)總體規(guī)劃要點城市重點發(fā)展方向及其規(guī)劃項目區(qū)域和地段內(nèi)的規(guī)劃詳細(xì)情況規(guī)劃變更因素宏觀經(jīng)濟(jì)評估指標(biāo)宏觀經(jīng)濟(jì)評估指標(biāo)國內(nèi)生產(chǎn)總值人均5、GDP消費總額固定資產(chǎn)投資銀行貸款年末余額居民儲蓄存款余額人均可支配收入恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)投資額及比例城市文化評估指標(biāo)城市文化評估指標(biāo)城市的經(jīng)濟(jì)交通地理優(yōu)勢城市人文研究城市綜合競爭力歷史文脈的研究 對擬投資的項目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究，并針對具體地塊具體地塊及市場現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀建議開發(fā)投資模型，對建設(shè)投資建設(shè)投資、成本費用成本費用、現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量等進(jìn)行精確控制可行性方案可行性方案研究分析研究分析 Step 4租售階段租售階段Step 2 前期工作前期工作Step 3 工程建設(shè)工程建設(shè)Step 1投資機(jī)會選擇投資機(jī)會選擇與決策分析與決策分析前期工作n主要包括由計委對房地產(chǎn)項目進(jìn)行立項審批，規(guī)委對項6、目進(jìn)行規(guī)劃審批，進(jìn)行設(shè)計施工，土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。n此階段的主要工作是取得項目開工建設(shè)的一系列許可證和取得項目建設(shè)用地的國有土地使用權(quán)。n國土房管局n規(guī)劃局n消防局n民政局n發(fā)改局n住建局(含人防辦)n水利局n環(huán)保局審批部門：審批部門：前期工作內(nèi)容辦理房地產(chǎn)辦理房地產(chǎn)辦理房地產(chǎn)辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項目辦理建設(shè)項目辦理建設(shè)項目辦理建設(shè)項目選址意見書選址意見書選址意見書選址意見書辦理建設(shè)用地辦理建設(shè)用地辦理建設(shè)用地辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃許可證規(guī)劃許可證規(guī)劃許可證取得土地取得土地取得土地取得土地使使使使 用用用用 權(quán)權(quán)權(quán)權(quán)開發(fā)項目開發(fā)項目開發(fā)項目開發(fā)項7、目立項登記立項登記立項登記立項登記項目深度項目深度項目深度項目深度市場調(diào)研市場調(diào)研市場調(diào)研市場調(diào)研項目定位項目定位項目定位項目定位策策策策 劃劃劃劃項目產(chǎn)品項目產(chǎn)品項目產(chǎn)品項目產(chǎn)品策策策策 劃劃劃劃項目產(chǎn)品項目產(chǎn)品項目產(chǎn)品項目產(chǎn)品設(shè)設(shè)設(shè)設(shè) 計計計計建筑方案建筑方案建筑方案建筑方案審審審審 批批批批辦理建設(shè)工程辦理建設(shè)工程辦理建設(shè)工程辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃許可證規(guī)劃許可證規(guī)劃許可證辦辦辦辦 理理理理施工許可證施工許可證施工許可證施工許可證土地使用權(quán)可以通過招標(biāo)、拍賣、協(xié)議三種方式土地使用權(quán)可以通過招標(biāo)、拍賣、協(xié)議三種方式拍賣出讓土地使用權(quán)拍賣出讓土地使用權(quán)：是指在指定的時間、公開場合，在土地8、管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價，由出價最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)出讓土地使用權(quán)：招標(biāo)出讓土地使用權(quán)：是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為。協(xié)議出讓土地使用權(quán)：協(xié)議出讓土地使用權(quán)：是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準(zhǔn)，經(jīng)過協(xié)商確定土地價格，并將土地使用權(quán)讓與土地使用者的行為。n n辦辦理理房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)資資質(zhì)質(zhì) n n辦辦理理建建設(shè)設(shè)項項目目選選址址意意見見書書n n辦辦理理建建設(shè)設(shè)用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證開發(fā)項目立項登記編編編編 制制制制項目建議書項目建議書9、項目建議書項目建議書申申 報報項目建議書項目建議書審審 批批項目建議書項目建議書（代可行性研究報告）（代可行性研究報告）取得立項批復(fù)取得立項批復(fù)取得立項批復(fù)取得立項批復(fù)項目深度市場調(diào)查n 在項目立項之后，需針對當(dāng)?shù)厥袌鰻顩r，進(jìn)行更在項目立項之后，需針對當(dāng)?shù)厥袌鰻顩r，進(jìn)行更深層次的市場調(diào)研，以達(dá)到規(guī)避市場風(fēng)險，尋求利潤深層次的市場調(diào)研，以達(dá)到規(guī)避市場風(fēng)險，尋求利潤最大化的目標(biāo)。最大化的目標(biāo)。n n 深度市場調(diào)查有兩個層面，深度市場調(diào)查有兩個層面，一是市場層面：需要調(diào)查項目所在區(qū)域的市場狀況一是市場層面：需要調(diào)查項目所在區(qū)域的市場狀況二是產(chǎn)品層面：需要調(diào)查項目所在區(qū)域的產(chǎn)品構(gòu)成情況二是產(chǎn)品層面：需10、要調(diào)查項目所在區(qū)域的產(chǎn)品構(gòu)成情況具體而言，又有四個環(huán)節(jié)的工作需要開展。具體而言，又有四個環(huán)節(jié)的工作需要開展。項目深度市場調(diào)查了解地塊所在區(qū)域的市場狀況了解地塊所在區(qū)域的市場狀況 研究宏觀市場現(xiàn)狀及其趨勢研究宏觀市場現(xiàn)狀及其趨勢地塊所在區(qū)域產(chǎn)品設(shè)計調(diào)查地塊所在區(qū)域產(chǎn)品設(shè)計調(diào)查 消費市場的研究和目標(biāo)客戶的定位消費市場的研究和目標(biāo)客戶的定位項目定位策劃n n在深度了解市場狀況之后，在產(chǎn)品設(shè)計之前，尚需要確在深度了解市場狀況之后，在產(chǎn)品設(shè)計之前，尚需要確定項目的定位。定項目的定位。n n項目定位主要包括本項目的市場定位、項目開發(fā)核心定項目定位主要包括本項目的市場定位、項目開發(fā)核心定位、產(chǎn)品形態(tài)定位、項11、目價格定位等。位、產(chǎn)品形態(tài)定位、項目價格定位等。n n其采用的手段主要是項目其采用的手段主要是項目SWOTSWOT分析和項目競爭力分析分析和項目競爭力分析n n在這一階段，需根據(jù)項目資源的可利用程度，確保項目在這一階段，需根據(jù)項目資源的可利用程度，確保項目的各項資源得到充分的利用。同時，在充分了解市場的的各項資源得到充分的利用。同時，在充分了解市場的基礎(chǔ)上，確定本項目的競爭力，研判市場的空白點予以基礎(chǔ)上，確定本項目的競爭力，研判市場的空白點予以定位，確定項目概念草案定位，確定項目概念草案。n n在設(shè)計公司進(jìn)行土地規(guī)劃之前，開發(fā)商尚需要根據(jù)在設(shè)計公司進(jìn)行土地規(guī)劃之前，開發(fā)商尚需要根據(jù)策劃部門的建12、議合理劃分項目地塊的可利用程度，策劃部門的建議合理劃分項目地塊的可利用程度，把項目差異化競爭優(yōu)勢轉(zhuǎn)化到規(guī)劃設(shè)計工作中。把項目差異化競爭優(yōu)勢轉(zhuǎn)化到規(guī)劃設(shè)計工作中。n n在這一階段，需要策劃部門、設(shè)計單位之間互相配在這一階段，需要策劃部門、設(shè)計單位之間互相配合，最后由策劃部門出具項目概念設(shè)計任務(wù)書、產(chǎn)合，最后由策劃部門出具項目概念設(shè)計任務(wù)書、產(chǎn)品設(shè)計建議書，以此指導(dǎo)設(shè)計公司進(jìn)行項目的總體品設(shè)計建議書，以此指導(dǎo)設(shè)計公司進(jìn)行項目的總體規(guī)劃設(shè)計、方案設(shè)計，最終確定項目的產(chǎn)品方案。規(guī)劃設(shè)計、方案設(shè)計，最終確定項目的產(chǎn)品方案。概念設(shè)計概念設(shè)計規(guī)劃概念設(shè)計規(guī)劃概念設(shè)計景觀概念設(shè)計景觀概念設(shè)計規(guī)劃時空環(huán)境分析規(guī)13、劃時空環(huán)境分析方案設(shè)計方案設(shè)計初步設(shè)計初步設(shè)計施工圖設(shè)計施工圖設(shè)計建筑方案設(shè)計建筑方案設(shè)計景觀方案設(shè)計景觀方案設(shè)計詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計建筑單體設(shè)計建筑單體設(shè)計 項目的規(guī)劃報建項目的規(guī)劃報建n規(guī)劃報建n單體報建n n建建建建筑筑筑筑方方方方案案案案審審審審批批批批取取得得核核發(fā)發(fā)核核定定的的建建筑筑方方案案總總平平面面圖圖n n辦辦辦辦理理理理建建建建設(shè)設(shè)設(shè)設(shè)工工工工程程程程規(guī)規(guī)規(guī)規(guī)劃劃劃劃許許許許可可可可證證證證取取得得建建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證正正、副副本本蓋蓋有有規(guī)規(guī)劃劃管管理理技技術(shù)術(shù)專專用用章章(騎騎縫縫章章)的的建建施施總總平平面面圖圖要要求求建建設(shè)設(shè)單單位位制制作作現(xiàn)14、現(xiàn)場場公公示示牌牌的的書書面面通通知知書書n n辦辦辦辦理理理理施施施施工工工工許許許許可可可可證證證證取取得得建建設(shè)設(shè)工工程程施施工工許許可可證證項目的施工報建項目的施工報建n施工圖的審查n承包商、監(jiān)理公司的資質(zhì)審查n發(fā)包商提供必要的資金保證住建局對建設(shè)工程的監(jiān)督住建局對建設(shè)工程的監(jiān)督n質(zhì)量監(jiān)督n安全監(jiān)督（覆蓋整個施工階段）提供公共配套設(shè)施的單位：提供公共配套設(shè)施的單位：供電公司供水公司燃?xì)夤倦娦殴厩捌诘钠渌ぷ髑捌诘钠渌ぷ鱪施工現(xiàn)場的水、電、路通和場地平整；n市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議；n安排短期和長期信貸；n建設(shè)工程項目地名報批；n工程項目設(shè)計招標(biāo)辦理；n設(shè)計方案評標(biāo)會召開及設(shè)計單位15、中標(biāo)辦理；n勘察招投標(biāo)與勘察單位的中標(biāo)辦理；n施工招標(biāo)辦理、施工監(jiān)理單位甄選；n開發(fā)項目保險事宜洽談；n編制項目開發(fā)進(jìn)度表，預(yù)估現(xiàn)金流；n檢查所有的工程圖紙 是否準(zhǔn)備就緒等。Step 4租售階段租售階段Step 2 前期工作前期工作Step 3 工程建設(shè)工程建設(shè)Step 1投資機(jī)會選擇投資機(jī)會選擇與決策分析與決策分析發(fā)包的業(yè)務(wù)及對應(yīng)的承包單位發(fā)包的業(yè)務(wù)及對應(yīng)的承包單位n建筑設(shè)計公司、勘探公司、審圖公司、測量公司、土建總包商、分包商，配套工程承建商、園林綠化、市政道路工程公司、消防、人防、防雷、電梯工程承建商、裝修公司、監(jiān)理公司、銷售公司開工前期開工前期開工前期開工前期準(zhǔn)備工作準(zhǔn)備工作準(zhǔn)備工作準(zhǔn)16、備工作工程建設(shè)工程建設(shè)工程建設(shè)工程建設(shè)招招招招 投投投投 標(biāo)標(biāo)標(biāo)標(biāo)開工手續(xù)開工手續(xù)開工手續(xù)開工手續(xù)的的的的 辦辦辦辦 理理理理工程施工工程施工工程施工工程施工及及及及竣工驗收竣工驗收竣工驗收竣工驗收建設(shè)工程所需的開工前期準(zhǔn)備工作和工程建設(shè)的招投標(biāo)與開工手續(xù)的辦理在建設(shè)工程所需的開工前期準(zhǔn)備工作和工程建設(shè)的招投標(biāo)與開工手續(xù)的辦理在開發(fā)前期已完成，本階段只涉及開發(fā)項目建筑工程的施工工程和竣工驗收開發(fā)前期已完成，本階段只涉及開發(fā)項目建筑工程的施工工程和竣工驗收。工程建設(shè)施工工程建設(shè)施工配套工程施工配套工程施工規(guī)劃、消防、防雷工程、人防工程、規(guī)劃、消防、防雷工程、人防工程、環(huán)保、綠化、衛(wèi)生防疫、電梯、17、市環(huán)保、綠化、衛(wèi)生防疫、電梯、市政基礎(chǔ)設(shè)施等驗收，辦理工程質(zhì)量政基礎(chǔ)設(shè)施等驗收，辦理工程質(zhì)量書，勘測院實測竣工圖，房管局實書，勘測院實測竣工圖，房管局實測建筑面積測建筑面積辦理建設(shè)工程竣工驗收備案辦理建設(shè)工程竣工驗收備案城建檔案館竣工資料進(jìn)館并出具意見書城建檔案館竣工資料進(jìn)館并出具意見書確權(quán)確權(quán)質(zhì)量監(jiān)督質(zhì)量監(jiān)督n施工流程等的規(guī)范監(jiān)督 n進(jìn)場材料的檢驗n質(zhì)量審查n隱蔽工程的審查n安全監(jiān)督安全監(jiān)督n施工現(xiàn)場的安全設(shè)施n機(jī)械設(shè)施安裝、操作的規(guī)范化n施工人員的保護(hù)措施n甲方對建設(shè)工程的控制甲方對建設(shè)工程的控制n成本目標(biāo)控制n進(jìn)度目標(biāo)控制n質(zhì)量目標(biāo)控制n風(fēng)險目標(biāo)控制Step 4租售階段租售階段Step 18、2 前期工作前期工作Step 3 建設(shè)階段建設(shè)階段Step 1投資機(jī)會選擇投資機(jī)會選擇與決策分析與決策分析項目營銷項目營銷項目營銷項目營銷策劃策劃策劃策劃按揭貸款按揭貸款按揭貸款按揭貸款銀行銀行銀行銀行的確定的確定的確定的確定辦理辦理辦理辦理商品房商品房商品房商品房預(yù)預(yù)預(yù)預(yù)(銷銷銷銷)售售售售許可證許可證許可證許可證及及及及銷售項目備案銷售項目備案銷售項目備案銷售項目備案委托中介委托中介委托中介委托中介代理機(jī)構(gòu)代理機(jī)構(gòu)代理機(jī)構(gòu)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售進(jìn)行銷售進(jìn)行銷售進(jìn)行銷售與購房者與購房者與購房者與購房者簽訂簽訂簽訂簽訂買賣契約買賣契約買賣契約買賣契約制定制定制定制定住宅質(zhì)量保證書住宅質(zhì)量保證書住宅質(zhì)19、量保證書住宅質(zhì)量保證書和和和和住宅使用說明書住宅使用說明書住宅使用說明書住宅使用說明書居住小區(qū)的居住小區(qū)的居住小區(qū)的居住小區(qū)的物業(yè)接管綜物業(yè)接管綜物業(yè)接管綜物業(yè)接管綜合驗收合驗收合驗收合驗收樓宇交付樓宇交付樓宇交付樓宇交付入住手續(xù)入住手續(xù)入住手續(xù)入住手續(xù) 產(chǎn)權(quán)初始登產(chǎn)權(quán)初始登產(chǎn)權(quán)初始登產(chǎn)權(quán)初始登記及產(chǎn)權(quán)證記及產(chǎn)權(quán)證記及產(chǎn)權(quán)證記及產(chǎn)權(quán)證辦理辦理辦理辦理簽署簽署簽署簽署物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)管理委托合同委托合同委托合同委托合同前期物業(yè)前期物業(yè)前期物業(yè)前期物業(yè)管理單位管理單位管理單位管理單位招投標(biāo)及招投標(biāo)及招投標(biāo)及招投標(biāo)及經(jīng)營資質(zhì)審批經(jīng)營資質(zhì)審批經(jīng)營資質(zhì)審批經(jīng)營資質(zhì)審批項目營銷策劃針對營銷工作20、的市場調(diào)查針對營銷工作的市場調(diào)查目標(biāo)客戶深度定位目標(biāo)客戶深度定位項目的入市時機(jī)及開盤銷售排期項目的入市時機(jī)及開盤銷售排期項目營銷定位項目營銷定位項目整合營銷策略項目整合營銷策略項目價格體系的制定項目價格體系的制定項目的廣告推廣策略項目的廣告推廣策略營銷執(zhí)行營銷執(zhí)行項目的活動推廣策略項目的活動推廣策略項目的媒體運(yùn)用策略項目的媒體運(yùn)用策略項目營銷總體思路項目營銷總體思路銷售節(jié)奏的控制銷售節(jié)奏的控制分階段銷售計劃與策略分階段銷售計劃與策略分階段推廣策略分階段推廣策略整合營整合營銷策略銷策略廣告的跟進(jìn)和監(jiān)控廣告的跟進(jìn)和監(jiān)控銷售執(zhí)行與工程進(jìn)度配合銷售執(zhí)行與工程進(jìn)度配合營銷組織管理制定營銷組織管理制定銷售隊伍的組建與培訓(xùn)銷售隊伍的組建與培訓(xùn)營營 銷銷執(zhí)執(zhí) 行行開盤執(zhí)行方案與準(zhǔn)備開盤執(zhí)行方案與準(zhǔn)備n n辦辦理理商商品品房房預(yù)預(yù)(銷銷)售售許許可可證證 取得商品房預(yù)(銷)售許可證n n辦辦理理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)初初始始登登記記(大大產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán))n n 售售后后服服務(wù)務(wù) 物業(yè)管理物業(yè)管理狹義的物業(yè)管理狹義的物業(yè)管理:指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)委托合同進(jìn)行的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕活動。廣義的物業(yè)管理廣義的物業(yè)管理:應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主共同管理的過程，和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理人進(jìn)行的管理過程。謝謝大家謝謝大家!