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1、2018912 日 房地產(chǎn)服務(wù)房地產(chǎn)服務(wù) 社保由稅務(wù)征收對(duì)物業(yè)管理行業(yè)影響 行業(yè)動(dòng)態(tài) 行業(yè)近況行業(yè)近況 根據(jù)國(guó)稅地稅征管體制改革方案 ，2019 年 1 月 1 日起，各項(xiàng)社 會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)交由稅務(wù)部門(mén)統(tǒng)一征收。預(yù)計(jì)這一改革將規(guī)范企業(yè)社保 繳納行為、改善漏繳少繳等問(wèn)題。針對(duì)市場(chǎng)關(guān)注的社保征繳權(quán)轉(zhuǎn) 移對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)成本和利潤(rùn)的影響，我們做出量化測(cè)算。 評(píng)論評(píng)論 社保嚴(yán)繳使物業(yè)管理企業(yè)稅前社保嚴(yán)繳使物業(yè)管理企業(yè)稅前利潤(rùn)利潤(rùn)下降下降 2%9%。通過(guò)綜合考慮繳 費(fèi)基數(shù)的合理計(jì)量、繳費(fèi)率的地域性差異、工資結(jié)構(gòu)帶來(lái)的綜合 繳費(fèi)率調(diào)整、以及雇傭方案和薪酬方案優(yōu)化等因素，我們認(rèn)為社 保征繳權(quán)轉(zhuǎn)移對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的利2、潤(rùn)影響有限。 實(shí)際社保繳納基數(shù)為財(cái)報(bào)員工成本科目的八成左右。實(shí)際社保繳納基數(shù)為財(cái)報(bào)員工成本科目的八成左右。員工成 本中約八成為工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等應(yīng)計(jì)入社?；鶖?shù)的收入， 另外兩成為社保費(fèi)及其它福利等、不應(yīng)計(jì)入基數(shù)。 受受業(yè)務(wù)地域結(jié)構(gòu)影響業(yè)務(wù)地域結(jié)構(gòu)影響，企業(yè)對(duì)應(yīng)平均繳費(fèi)系數(shù)為，企業(yè)對(duì)應(yīng)平均繳費(fèi)系數(shù)為 22%29%。 社保繳費(fèi)比率具有地域差異，例如作為多家物管企業(yè)總部所 在地和收入重要來(lái)源的廣東地區(qū)平均/中位繳費(fèi)率僅為 21%、 香港地區(qū)繳費(fèi)率約為 5%。 高級(jí)管理人員按最高限額繳費(fèi)額外拉低繳費(fèi)系數(shù)約高級(jí)管理人員按最高限額繳費(fèi)額外拉低繳費(fèi)系數(shù)約 12 個(gè)百個(gè)百 分點(diǎn)至分點(diǎn)至 20%28%。工資高于3、當(dāng)?shù)仄骄べY三倍的職工實(shí)際繳 費(fèi)基數(shù)按照三倍標(biāo)準(zhǔn)，從而拉低公司整體繳費(fèi)比率。 優(yōu)化員工雇傭方案與薪酬方案進(jìn)一步優(yōu)化員工雇傭方案與薪酬方案進(jìn)一步降降低繳費(fèi)系數(shù)低繳費(fèi)系數(shù)約約 23 個(gè)個(gè) 百百分點(diǎn)至分點(diǎn)至 18%25%。公司可以通過(guò)雇傭靈活就業(yè)人員、改補(bǔ) 貼制為報(bào)銷(xiāo)制、 利用合伙企業(yè)通道發(fā)放獎(jiǎng)金等方式優(yōu)化成本。 預(yù)計(jì)政府將預(yù)計(jì)政府將維持企業(yè)維持企業(yè)總體總體社保和稅務(wù)成本社保和稅務(wù)成本穩(wěn)定。穩(wěn)定。 9 月 6 日國(guó)務(wù)院常 務(wù)會(huì)議指出，在社保征收機(jī)構(gòu)改革到位前，各地要一律保持現(xiàn)有 征收政策不變，同時(shí)抓緊研究適當(dāng)降低社保費(fèi)率，確?？傮w上不 增加企業(yè)負(fù)擔(dān)。 估值與建議估值與建議 我們認(rèn)為市場(chǎng)對(duì)社保嚴(yán)繳政策過(guò)度悲觀，建議投資者抓住超調(diào)時(shí) 機(jī)，布局基本面好、回撤大的優(yōu)質(zhì)龍頭標(biāo)的綠城服務(wù)和中海物業(yè)。 根據(jù)我們測(cè)算，政策對(duì)綠城服務(wù)和中海物業(yè)利潤(rùn)拖累分別為 2%和 9%，二者自七月底高點(diǎn)分別回撤 31%和 25