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1、 前 言 根據(jù)貴司要求，我司對項目展開實地調查后經多次深入討論，現(xiàn)對貴司項目 進行企劃提報，由于時間較短在思路上難免存有偏頗之處，請貴司多多予以 指正。 項目企劃簡案包括： 項目基本情況分析 項目核心價值策略 形象包裝與廣告策略 整盤與階段推廣策略 項目基本情況分析 總用地面積：12655 規(guī)劃用地面積：12255 總建筑面積：52837 住宅建筑面積：33172 商辦樓建面：10574 商業(yè)用房面積：1474 綜合容積率：3.65 建筑密度：22.21 綠化面積：4309 綠化率：35.4 總戶數(shù)：267戶 車位：178輛。 一、本案主要技術經濟指標： 二、本案SWOT分析： 優(yōu)勢： 1、本2、案地處普陀區(qū)曹楊板塊，有軌道交通3號線、規(guī)劃中的兩條地鐵線，和多條公交線路輕松 往返人民廣場、徐家匯等地，交通便利； 2、本案地處普陀區(qū)上佳地段，普陀中心醫(yī)院、普陀區(qū)圖書館、曹楊二中、華師大附中、華聯(lián) 吉買盛、家樂福環(huán)立周邊，生活配套成熟； 3、本案為舊區(qū)改造項目，可以對城市生活重新定義與規(guī)劃，使客戶生活升級； 4、將與綠地集團開發(fā)的綠地 世紀城一起形成普陀曹楊板塊的高尚住宅區(qū)，共享綠地 世紀城商 業(yè)配套； 劣勢： 1、本案為舊區(qū)改造項目，周邊延曹楊路、白玉路延伸的一帶外環(huán)境較差，不利于項目前期形 象建立； 2、本案由于規(guī)劃較早且受動遷影響較大，建筑、戶型等方面較難有更進一步的優(yōu)化； 3、曹楊3、路為交通干道，車流量較大，加之本案有商半樓規(guī)劃，將對業(yè)主未來生活形成一定影 響； 機會： 1、本案為舊區(qū)改造項目，在產品品質打造和價格上具有后來居上的優(yōu)勢； 2、本案為普陀區(qū)內環(huán)線內新興項目，地段優(yōu)越，并且周邊無直接競爭個案，區(qū)域競爭相對較 弱； 3、本案土地獲得較早，土地成本相對較低，較易形成具有競爭力的價格優(yōu)勢； 威脅： 1、由于政府在對房地產市場進行宏觀調控，國八條的出臺對上海房地產市場的挫傷較大； 2、受房地產宏觀調控的影響，上海的房價呈下跌趨勢，購房客戶紛紛持幣觀望，這勢必對本 案的推出造成一定不良影響； 結論： 1、本案在地段上具有較大的優(yōu)勢，交通便利、配套成熟，且與綠地世紀城一起形成普陀區(qū)的 高檔居住區(qū)；且由于處于內環(huán)線內，區(qū)域內無直接競爭個案，營銷上的壓力主要集中在如何規(guī)避宏 觀市場低靡的影響； 2、由于政府的宏觀調控政策的實施，宏觀市場進入盤整期，以前推案的自選動作現(xiàn)已成