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1、1報批報建流程圖報批報建流程圖190/350土地獲得（收購、招投標）土地獲得（收購、招投標）編制修建性詳細規(guī)劃編制修建性詳細規(guī)劃 75簽定土地出讓合同交納土地出讓金和土地補償費繳納契稅 20修詳評審并批復修詳評審并批復 45/60土地證土地證 20規(guī)劃定界報告 15環(huán)評報告編制 60環(huán)評報告批復環(huán)評報告批復15/30方案征詢 15/20方案批復方案批復 15/20擴初設計 60擴初征詢 15/20擴初批復擴初批復 10/15施工圖設計 60施工圖審圖證施工圖審圖證 15/30建設工程規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證 20/25立項備案立項備案 15/20地名申請 30申報門牌號碼 30面積預測 42、5預售許可證預售許可證 10建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證 15/30工程招標現場進度鑒證可研報告編制 15/20建設用地批準書 15/30中標通知書中標通知書工程進度工程進度：多層封頂多層封頂高層結構高層結構2/3新開工計劃新開工計劃、施工計劃施工計劃、配套計配套計劃劃，并配套費支付到總額的并配套費支付到總額的70%方案設計 60拆遷許可證 15/30土地勘測定界報告 10房房 屋屋 土土 地地 關關 系系規(guī)規(guī)劃劃關關系系建設用地規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證 20/40大產證大產證新開工登記新開工登記2竣工圖準備竣工圖準備地籍修測、面積實測地籍修測、面積實測 60地籍圖、實測報告地籍圖3、實測報告 10設計審核 5住宅交付現場驗收住宅交付現場驗收住宅交付使用許可證住宅交付使用許可證 20上海市房地產權證上海市房地產權證 20規(guī)劃驗收、竣工備案規(guī)劃驗收、竣工備案配套竣工合格證明配套竣工合格證明現場條件現場條件物業(yè)用房承諾 10土地核驗 15物業(yè)維修基金繳納 15完稅證明 15入入伙伙公建用房移交 15業(yè)主共用及公益性設施認定現售商品房銷售方案備案 153報批報建工作指引報批報建工作指引根據房地產開發(fā)的流程，將整個過程分四個階段：一、土地獲取及規(guī)劃確定二、建設工程規(guī)劃許可證和開工證的申請三、預售四、交付和產證根據各階段的性質及特點進行描述和分析：一、土地獲取及規(guī)劃確定一、土地獲取及規(guī)劃確定該階段包含的重要環(huán)節(jié)：1.獲取土地簽定合同2.規(guī)劃定界根據土地定界報告進行規(guī)劃用地范圍的界定主要涉及市政（如綠帶、河道等）退讓3.規(guī)劃編制條件向規(guī)劃管理部門申請（如容積率、綠化率、集中綠地率